Milí priatelia, klienti, známi, neznámi, jednoducho všetci, ktorí mi neustále voláte s jednou a tou istou otázkou „ako sa prejaví COVID-19“ na realitnom trhu? Vám všetkým by som rád zopár riadkami ozrejmil situáciu, či už uplynulú, aktuálnu, resp. očakávanú. Škoda, že nemám k dispozícii „sklenenú guľu“ a schopnosti prorokov. Bolo by to dozaista jednoduchšie. 😊
V prvom rade chcem podotknúť, že riadky mnou písané sú určené ľuďom, ktorí si vedia dať dohromady 2+2 a jednoducho povedané a napísané, tzv. „po lopate.“ Nehnuteľnosti ako také už počas obdobia totality mali svoj cenový vývoj, vtedy dostatočne regulovaný spoločnosťou a jej vedením. Regulácia trhu v tom období bola pomerne jednoduchá a v rukách ľudí, ktorí riadili štát. Po nežnej revolúcii už prestávali platiť pravidlá nadiktované a usmerňované vládou a tak cenový vývoj naberal na obrátkach. Vskutku raketový nástup vo zvyšovaní cien zaznamenali nehnuteľnosti v období po prevrate. Následne trh zaznamenal stabilnú konštantu nárastu s menšími výkyvmi až do obdobia prípravy a prijatia meny €. V tomto období mnoho ľudí s potrebou preinvestovania svojich ušetrených peňazí našlo cestu v bezpečnom uložení svojho kapitálu do bytov, domov a pozemkov. Rozumné investície niekomu priniesli doslova kapitál a zdroj príjmu. Veď ak si niekto mohol dovoliť kúpiť niekoľko nehnuteľností a následne prenajímať či už fyzickým osobám, resp. podnikateľom, si na tie roky spomína isto len pozitívne. Následne však roky 2010-2015 priniesli útlm, pokles dopytu priniesol mierny pokles hodnoty predávaných nehnuteľností, ktorý sa síce vzťahoval na byty a domy, avšak ceny pozemkov zostali na pôvodných úrovniach. Následne prišli roky nedávne po 2015-tom, keď sa trh s nehnuteľnosťami znova šplhal nahor. Príčiny boli rôzne - rozbeh ekonomiky, automobilky rozširovali svoje výrobné kapacity, priaznivé podmienky v bankách, ktoré vyvrcholili až v súčasnosti a samozrejme celkový nárast životnej úrovne populácie umožňoval investovanie do vlastného nového bývania. Veď platiť nájom niekomu prestalo dávať zmysel, ak podmienky v banke pre splácanie vlastných hypoték boli výhodnejšie ako platenie samotného nájomného cudzej osobe. Každý sa radšej zameral na kúpu vlastného nového bývania, či už bytu, alebo priamo rodinného domčeka. Práve túžba po vlastnom novom bývaní a potreba zabezpečenia tzv. pasívneho príjmu z prenájmov, boli hybnou silou a rozhodujúcim faktorom nárastu dopytu neúmerným spôsobom. Ceny rástli prudko, zo dňa na deň. Dopyt bol tak silný, že klient predávajúci stanovil cenu a predal byt, dom, pozemok za neprimerane vysoké ceny bez ohľadu na cenový vývoj trhu. Svedkami tzv. „nenormálnych“ predajov boli dozaista aj mnohí makléri pôsobiaci v tomto období na realitnom trhu. V týchto časoch bolo vskutku jednoduché zrealizovať predaj nehnuteľnosti, ak ste mali k dispozícii kvalitnú a dopytovanú nehnuteľnosť. Na samotné získanie kupujúceho nebol potrebný ani kvalitný maklér, ani kvalitný marketing. Jednoducho sa predávalo všetko ako „teplé rožky.“😊
Doba sa však mení, trh sa mení, prichádza nová životná skúsenosť. Veď to, čo nám v posledných týždňoch ukazuje spoločnosť, je až zarážajúce. Mnohým sa život obracia naruby, nik z nás nezažil niečo podobné ako zažívame práve teraz. Nebudem komentovať a hodnotiť ani opatrenia ani postoje ľudí, ktoré sú dôsledkami množstva informácií (dezinformácií), ktoré nám médiá podsúvajú. Každý si svoj život má zariadiť tak, ako uzná za vhodné, načerpať a prijať informácie, ktoré sú pre každého jedinca prijateľné a správať sa následne podľa toho. Život sa dočasne zastavil, pre niekoho spomalil a pre skupinu ľudí, ktorí sa aktívne starajú o našu základnú biologickú funkciu existencie a prijímania potravy snáď ešte zrýchlil! Veď ak by nebolo lekárov, predavačiek v potravinách, zásobovačov a všetkých tých, čo sa o nás tieto týždne starajú, nebolo by možné už ani existovať. Áno, prijímanie potravy, zdravie a bývanie sú základnými potrebami človeka, bez ktorých nie je možné existovať. Bývanie som zámerne uviedol ako posledné, nakoľko je zo skôr spomínaných najmenej podstatné, avšak nie nahraditeľné. Veď teplá voda, elektrina, nocľah sú dostatočnými potrebami, aby sme si vedeli náležite vážiť a zároveň uvedomiť, aké dôležité sú pre náš život.
Bývanie u jednotlivcov sa taktiež prispôsobuje momentálnym možnostiam, takže ak pred pár mesiacmi bolo dostupnejšie financovanie, istota v podnikaní, v práci, tak aj nároky boli vyššie. Počúvam a čítam z rôznych zdrojov, aký dopad na trh s nehnuteľnosťami bude mať táto celá situácia a vskutku som niekedy až zhrozený, ak si niekto trúfne číselne charakterizovať mieru poklesu cien. Cenotvorba je záležitosť mnohých faktorov a ich znalosť je vskutku nie jednoduchou záležitosťou. Mnohí známi mi položia snáď denne jednu a tú istú otázku „Pišta, počuj po čom idú teraz byty na .....XY? (lokalite)“ Odpoveď na takéto otázky bez dôkladnej analýzy skutkového stavu, prípadne samotnej obhliadky predmetnej nehnuteľnosti neposkytujem. Dovolím si poznamenať, že poskytnutie takejto informácie môže byť skresľujúce, doslova môže byť zavádzajúce. Ako jednoduchý príklad uvediem: Ak prichádza do úvahy vysporiadanie súrodencov pri dedičskom konaní, koľkokrát sa cíti byť jedna strana poškodená s nedostatočným ocenením predmetu dedenia (pravidelne má nižšiu hodnotu u tých, ktorí v dome ostávajú bývať u jedného z rodičov alebo v rodičovskom dome ako u tých, ktorí sú vyplácaní z dedičstva – tí požadujú takmer vždy viac 😊 lebo vidia dom, predmet dedičstva hodnotnejší!!! ).
Na otázku, akú má hodnotu taký či onaký byt, som ochotný a schopný odpovedať len po obhliadke. Dôležitosť osobnej obhliadky Vám objasním v nasledujúcich riadkoch. Súčasná doba poskytuje rôzne možnosti techniky a aj s pomocou videoobhliadok Vám umožní pozrieť si z pohodlia domova byt či dom svojich snov. Áno, je to super pomôcka na poskytnutie základnej informácie, vytvoriť si prvý dojem, avšak je opodstatnená? Je rozhodujúca pri voľbe nového bývania? Na základe takejto prezentácie dokážete vylúčiť zo svojho hľadáčika niečo, čo by vskutku mohlo spĺňať všetky ostatné kritériá hľadania? Koľkokrát ste absolvovali obhliadku nehnuteľnosti so sklamaním po zistení, že tie fotky, či video boli dokonalé a skutočnosť úplne iná? Drvivá väčšina kupujúcich mi dá dozaista za pravdu, ak má podobnú skúsenosť za sebou. Ako sa dá tomu predísť? Pýtali ste sa makléra na prípadné nedostatky Vami nájdenej nehnuteľnosti? Ako kúpiť a pritom kúpiť výhodne? Ako predať za čo najviac peňazí a relatívne v krátkom čase? Mám zopár tipov, avšak je toho veľa a už aj tak je tento článok dostatočne obsiahly, tak by som na tieto otázky odpovedal priamo pri konzultácii s Vami osobne.
Na záver by som spomenul zopár postrehov z vlastných skúseností, prípadne mojich kolegov a zistených skutočností z relevantných článkov, kde je tiež možnosť získania objektívnejších informácií. Posledné týždne, možno už mesiace, z pohľadu reálneho predaja nehnuteľností zaznamenali pokles. Naozaj sa mnohí pri rozhodovaní kúpy ocitli v situácii, kde si jednoducho kladú otázku: „Kúpim teraz alebo počkám?“ a odpovedajú si jednoznačne: „Počkám, až kým ceny nebudú opätovne na dne.“ Pre koho dáva táto úvaha zmysel? Pre jednotlivca, ktorý aktuálne hľadá bývanie? Získa „svoj domov snov“ svojim pasívnym postojom vyčkávania, veď keď budú lacnejšie tak ...? Či pre investorov, ktorým ide naozaj len o úsporu a zhodnotenie svojej investície? Jednoznačne je pravdou, ak investori pozastavia svoje aktivity, avšak bežní klienti hľadajúci nové lepšie bývanie budú naďalej nútení riešiť svoje otázky bývania. Niektorí z dôvodu sťahovania sa z krajšej, nákladnejšej a luxusnejšej nehnuteľnosti, nakoľko sa dostali do finančnej tiesne a niektorí naopak. Na druhej strane je tu skupina predávajúcich, ktorá v neistote budúcnosti rieši otázku: "Predať teraz? Zľavniť? Koľko, aby som neprerobil?" Informácie od realitného odborníka dostávate vždy zdarma. Ak tie informácie dokážete vhodne zúžitkovať, ušetria Vám nemalé problémy, či prípadné straty. Naopak, v prípade hodnoverných a kvalitných informácií môže Vaša investícia priam zarobiť a zhodnotiť sa. Vždy bude nutné riešiť aktuálnu problematiku kúpy či predaja a keď sa ocitnete v tejto situácii, odporúčam konzultáciu aktuálneho vývoja a pohybu trhu s nehnuteľnosťami s odborníkmi v tejto oblasti. V terajšej dobe je veľmi obtiažne definovať a predpokladať cenový vývoj trhu s nehnuteľnosťami, jedno však je viac než bezpečne isté - najbezpečnejšou komoditou na investovanie svojich ušetrených peňazí ostávajú vždy len nehnuteľnosti. Veď ak si tí skôr narodení spomenú, boli drahšie byty, domy či pozemky v 70tych ? 80tych ? 90tych rokoch? Na prelome tisícročí? Či v 2010tom? Či nebodaj v 2020tom? História hovorí za všetko...